マンション売却査定をしようとしている方に是非知っておいてもらいたい情報です。
私も自宅マンションの価値を知りたくて売却査定を依頼した人のうちの一人です。
結局、売却するに至りませんでしたが、今後いつかは売る日が来るはずです。この経験から学んだことを活かして売却活動に役立てていきたいと思っています。
そこで今回はマンション売却査定について、経験者として基本的な内容からおすすめの方法まで一挙に紹介させていただきます。
マンション売却査定とは
マンション売却査定とは、マンションを売るために価格の評価・査定を行うことです。
マンションを売りに出す前に「いくらで売れるのか？」を査定という形で、不動産会社に調査をしてもらいます。
実際にマンションを売却するかどうかは別になりますので、単純に所有物件の資産価値を知りたい場合にも不動産会社に依頼することができます。
マンション売却査定の方法
マンションの売却査定は上述した通り、不動産会社に依頼します。
マンションの査定方法には「訪問査定」と「机上査定（簡易査定）」があります。
「訪問査定」はマンションのお部屋までチェックをして査定価格に算出するものです。
反対に「机上査定」では立地や間取りなど基本的な情報をもとに算出します。机上査定より訪問査定の方が、より正確な査定結果が出せます。
マンション売却査定のポイント
マンションの売却査定のポイントは下記の通りです。
築年数
マンションが建設されてからの経過年数のことを築年数といいます。新しいほうが高い評価が得られます。
所在階
売却する部屋の階数も価格に影響します。一般的には上階の方が高い評価になります。
方位
お部屋の開口部の方位は、日の当たる南向きが好まれる傾向にあります。反対に北向きは日照時間が短いので、敬遠されがちです。
室内の状況
大きく損傷したりしていなければ問題ありません。ですが、例えばタバコなどで壁紙が汚れていたりすると売れにくいので価格を下げざるを得ません。
リフォームなどをしてから売りに出すことで早く売れる場合もあります。
また室内の設備もプラスになる材料があります。最新のマンションでは、ディスポーザーやミストサウナなど様々な設備が付いていると思います。
これらは人気の設備ですので、有無をチェックしておきましょう。
柱・梁・天井の状況
柱や梁の位置、天井の高さなども評価のポイントになります。天井が低いとお部屋の圧迫感が増してしまいますので、高いほうが快適です。
テラス・専用庭・バルコニー
マンションの1階であれば専用庭があったり、最上階のマンションであればルーフバルコニーがあったりします。面積も大きいほうがマンションの価値は高くなります。
騒音・振動
周辺の道路や施設からの騒音や振動はマイナス評価です。線路沿いのマンションなどは、電車の騒音が気になる方も多いので、注意が必要です。
眺望・景観
眺望とは窓から見える景色のことです。マンションの高層階は眺望が良いので、評価はプラスです。低層階であっても見晴らしの良い立地のマンションもありますね。
修繕管理
マンションでは定期的に修繕を行う必要があります。そのために修繕積立金を払うことになるのですが、しっかり管理されていないと購入後の失敗につながります。
買主が安心して購入できるようでなれければ売りにくくなりますので、結果、査定額が変動してくるでしょう。
保守・清掃
マンションの管理が行き届いているかどうかも重要です。マンション共用部分の設備などが管理されているかどうかがポイントになります。
管理員
管理員が常駐しているマンションは住民が安心して暮らせるので、そういった仕組みがあったほうが良いでしょう。
土地の権利
マンションの権利には所有権と借地権（普通・定期）があります。借地権のマンションは土地を借りているので、返す必要があるものです。
そのため借地権付きのマンションは所有権のマンションに比べて査定額が安くなります。
外観・エントランス
マンションの見た目が綺麗に整っているかどうかも売却査定に影響します。
耐震・免震・制震
地震に弱いマンションは敬遠されてしまいます。
省エネルギー性能
省エネ住宅は税金やローンなどで優遇処置がありますので、メリットがありますのでプラスポイントです。
セキュリティ設備
オートロックや監視カメラなど、外部からの不審者の侵入に対してセキュリティ設備が整っているかどうかがポイントになります。
インターネット対応
今となっては当たり前の設備となっていますが、インターネット対応になっているかどうか。工事などが必要でなく、住戸で利用可能な状態かどうかということですね。
交通の便
最寄り駅までの距離は近いほうが利便性が高いので評価は高くなります。バス便についても同様です。
立地条件
周辺の環境（公園、学校など）も査定に影響する部分です。
マンション売却査定のコツ
マンションの売却査定するコツは、不動産会社の比較にあります。「どこでも一緒は大間違い！」です。
売却査定を依頼して提案を受ける査定額は不動産会社によって異なります。
さらに売却の戦略や、場合にはよっては仲介手数料も異なります。あなたにとって最も良い不動産パートナーを探すということが重要になるのです。
インターネットでマンション査定
不動産会社の比較が重要と言いましたが、それほど難しいことではありません。
インターネットを活用して、簡単に不動産会社を探せますし、売却査定も可能だからです。机上査定であれば、連絡手段は電話またはメールだけで完結します。
査定結果も待っているだけで数日あれば送られてくるので、時間も手間も掛かりません。
マンション売却査定をする前に
マンションの売却査定を依頼する前に大きな準備は必要ありませんが、査定に必要となる情報はまとめておいてください。
マンション名
その地域で営業する不動産会社であれば、マンション名を聞けば大体の情報は把握できるので、正式名称が分かるようにしておきましょう。似たようなマンション名も多く存在しますので、中が必要です。
マンション所在地
マンションの住所・部屋番号は自宅として利用している場合には知っていて当然ですが、相続したマンションや代理人の場合は正確に知らないケースもあると思います。正確に把握しておいてください。
築年数
マンション名が分かれば大体調べることができますが、念のために把握しておいてください。新しいマンションの方が高く売れる可能性が高いですね。
専有面積
お部屋の専有面積もマンション名と部屋番号が分かれば調べられますが、購入時のパンフレットなどがあれば尚よしです。
間取り
間取りについても購入時のパンフレットがあれば十分ですが、リフォームなどをして変わっている場合もあります。
所有者
マンションの所有者は本人なのか、親族なのかは不動産会社にしっかり伝えましょう。所有者というのはマンションの登記簿に記録されている名義人のことですね。
その他
その他にも連絡手段となる基本的な個人情報、売却の理由なども聞かれます。
マンション売却の仲介手数料
マンションの売却査定は無料で実施してもらえますが、実際に売却すると不動産会社には仲介手数料を支払うことになります。
マンションの仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限額が定められています。以下の通りです。
・200万円以下の部分・・・売買価格の5％+消費税
・200万円～400万円以下の部分・・・売買価格の4％+消費税
・400万円～の部分・・・売買価格の3％+消費税
つまり1,000万円のマンションなら、上記の3区分に分けて
・10万円（200万円×5％）+消費税
・8万円（200万円×4％）+消費税
・18万円（600万円×3％）+消費税
となり、36万円+消費税となるわけです。
・・・非常に分かりにくいですね。そんな時は簡易計算式が使えます。
売買価格400万円以上であれば、【売買価格の3％+6万円】に消費税を加えたものが仲介手数料となります。
マンション査定のシミュレーション
最近のマンションの売却査定では自動でシミュレーションをしてくれるサービスもあります。
不動産会社に依頼することなく、入力した方法を元に現在の相場から金額を算出するものです。ＡＩ（人工知能）によって今後の査定額をシミュレーションするサービスまであります。
いくつか紹介しますので、試してみてください。ただ精度としては低いため、しっかりと調べたい方にはおススメできません。
自動シミュレーション
・マンションnavi（会員登録が必須）
マンション査定の注意点
マンション査定での注意点は何といっても査定額と成約額は異なるということです。
査定額とは不動産会社が提案する売り出しの金額のことで、成約額とは実際に売れた金額のことです。
不動産会社に提案された査定額に喜んだまではいいのですが、実際に売却活動をしてみると成約に至らず、値引きをしていかなればならないということもあります。結果、当初に見込んでいた金額とは掛け離れた成約額になるかもしれません。
マンション売却査定のおすすめ
マンションの売却査定を進める上でおすすめの方法が、一括査定です。一括査定とは、複数の不動産会社に売却査定をまとめて依頼することです。
一括査定をするためにはHOME4U（ホームフォーユー）というサービスを利用します。HOME4Uは全国の不動産会社と提携している一括査定サービスで、簡単なマンションの情報を一度入力するだけで複数社の依頼が完了します。
「マンション売却査定のコツ」でも言いましたが、不動産会社を比較するのは損しないための重要な要素で、そのための一括査定です。利用料は無料になりますので、急いでいる方も査定結果を知りたいだけの方も、気軽に試してみてください。